Tecnocasa: dopo un 2019 in ripresa, il mattone cerca di resistere

07/04/2020 in Attualità
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Di Redazione

Il 2019 si chi­ude con transazioni immo­bil­iari in cresci­ta del 2,4%, con un ral­len­ta­men­to rispet­to al 2018, e trend di prezzi diver­si, con realtà in decisa ripresa e altre che sem­bra­no non aver anco­ra imboc­ca­to del tut­to la stes­sa strada.

I tas­si di inter­esse, anco­ra bassi, con­tin­u­ano a sostenere la doman­da immo­bil­iare, non solo come pri­ma casa ma anche come inves­ti­men­to: infat­ti anche chi acquista con ques­ta final­ità ha val­u­ta­to il sup­por­to del mutuo per non intac­care del tut­to la liq­uid­ità a disposizione.

L’offerta con­tin­ua a diminuire, soprat­tut­to nelle gran­di cit­tà e nelle realtà minori inter­es­san­ti agli occhi degli investi­tori che mira­no in par­ti­co­lare al com­par­to turistico.

Gli immo­bili si ven­dono sem­pre più velo­ce­mente come tes­ti­mo­ni­ano i dati sui tem­pi di ven­di­ta che si sono por­tati a 109 giorni nelle gran­di cit­tà (in dimin­uzione di 13 giorni rispet­to a luglio 2019), a 152 giorni nell’hinterland delle gran­di cit­tà (6 giorni in meno) e 149 giorni nei capolu­oghi di provin­cia (3 giorni in meno). Questi dati risul­tano abbas­tan­za elo­quen­ti per capire come le metropoli siano, in questo momen­to, le realtà più vivaci.

  • Prezzi. corre, Tori­no entra in ter­ri­to­rio positivo

Il sec­on­do semes­tre del 2019 reg­is­tra un aumen­to dei prezzi delle gran­di cit­tà dell’1,3%, vari­azione migliore rispet­to al semes­tre prece­dente nonos­tante la cresci­ta più con­tenu­ta di Bologna e Firen­ze ed il peg­gio­ra­men­to di Gen­o­va e Paler­mo. Milano è la cit­tà che, anco­ra una vol­ta, dimostra la migliore per­for­mance con +6,9%. Da seg­nalare anche la con­fer­ma del­la cresci­ta dei val­ori di Napoli e Verona, il recu­pero di Tori­no che appro­da in ter­ri­to­rio pos­i­ti­vo ed un ral­len­ta­men­to del­la disce­sa dei prezzi di Roma e Bari.

Vari­azione per­centuale dei prezzi II sem. 2019 rispet­to al I sem. 2019

Bari-0,4%
Bologna4,5%
Firen­ze1,6%
Gen­o­va-2,8%
Miano6,9%
Napoli2,2%
Paler­mo-0,8%
Roma-0,7%
Tori­no0,5%
Verona1,7%

 

L’aumento delle quo­tazioni nelle zone cen­trali e semi­cen­trali si sta spal­man­do anche sulle zone più per­iferiche, che reg­is­tra­no così aumen­ti di prez­zo. Le realtà minori, capolu­oghi di provin­cia ed hin­ter­land delle gran­di cit­tà, mostra­no un trend dif­fer­ente: aumen­tano i prezzi (+0,2%) nell’hinterland delle gran­di cit­tà, per la pri­ma vol­ta da quan­do è inizia­ta la crisi. La sali­ta dei prezzi nelle metropoli, come preved­i­bile, sta facen­do sen­tire i suoi effet­ti sui comu­ni del­la rel­a­ti­va provin­cia in par­ti­co­lare in quel­li del pri­mo hin­ter­land, servi­ti e ben col­le­gati.  Peg­gio­ra­no i capolu­oghi di provin­cia, trasci­nati al rib­as­so dalle cit­tà del Sud Italia.  Infat­ti, in queste ultime si riscon­tra­no anco­ra dif­fi­coltà, in par­ti­co­lare lad­dove il tes­su­to eco­nom­i­co sot­tostante è anco­ra debole. L’andamento per aree geogra­fiche vede una sostanziale sta­bil­ità per il nord ed un lieve rib­as­so per il cen­tro Italia.

  • Doman­da e offer­ta. Aumen­ta la richi­es­ta di trilo­cali, Milano fa eccezione

Il trilo­cale a gen­naio 2020 è la tipolo­gia più richi­es­ta (40,6%), segui­to dal quat­tro locali che rac­coglie il 23,8% delle pref­eren­ze ed il bilo­cale con il 23,1%. Rispet­to a luglio del 2019 si evi­den­zia un aumen­to del­la per­centuale di col­oro che cer­cano trilo­cali. Milano è l’unica cit­tà in cui prevale il bilocale.

L’analisi sul­la disponi­bil­ità di spe­sa evi­den­zia una mag­giore con­cen­trazione nel­la fas­cia più bas­sa, fino a 119 mila € (26,3%). Segue con il 23,8% la fas­cia tra 120 e 169 mila € e con il 22,2% la fas­cia com­pre­sa tra 170 a 249 mila €. Roma e Milano seg­nalano un incre­men­to del­la per­centuale nelle fasce di spe­sa più elevate.

  • Anal­isi delle com­praven­dite. Per­centuale di inves­ti­men­to più alta nelle metropoli

Nel­la sec­on­da parte del 2019 l’analisi delle com­praven­dite real­iz­zate attra­ver­so il Grup­po Tec­no­casa evi­den­zia che il 76,1% delle transazioni si con­cen­tra sull’abitazione prin­ci­pale, il 17,8% sul­la casa ad uso inves­ti­men­to ed il 6,1% sul­la casa vacan­za. Nelle gran­di cit­tà la com­po­nente ad uso inves­ti­men­to si por­ta al 25% con val­ori decisa­mente più ele­vati nelle cit­tà di Firen­ze, Napoli e Verona.

  • Mer­ca­to delle locazioni. Canoni in gen­erale rialzo

Con­tin­u­ano a crescere i canoni di locazione e, nel­la sec­on­da parte dell’anno, c’è sta­to un aumen­to del 2,9% per i canoni dei monolo­cali e del 3,1% per quel­lo dei bilo­cali e dei trilo­cali. Abbon­dan­te­mente sopra la media la vari­azione a Milano (+8,5%, +7,8%, +7,7%), Bologna (+5,4%, +7,4%, +7,4%), Verona (+6,2%, +5,7%, +6,3%). La doman­da è decisa­mente ele­va­ta men­tre l’offerta con­tin­ua a non essere suf­fi­ciente e non solo per il fenom­e­no degli affit­ti bre­vi che, in par­ti­co­lare nelle local­ità a più ele­va­to richi­amo tur­is­ti­co, con­tribuisce a ridi­men­sion­are l’offerta. Nel­la sec­on­da parte del 2019 aumen­tano col­oro che optano per la locazione come scelta abi­ta­ti­va (64,7%) e con­tin­ua l’ascesa del con­trat­to a canone con­corda­to. In cresci­ta le famiglie mono­com­po­nen­ti che a Milano rap­p­re­sen­tano il 62,7%. I tem­pi medi di locazione sono di 45 giorni.

  • Pre­vi­sioni e impat­to del coro­n­avirus sul real estate

Alla luce dell’emergenza del coro­n­avirus, ci aspet­ti­amo un ral­len­ta­men­to dal lato delle com­praven­dite, che già nel 2019 han­no reg­is­tra­to una cresci­ta più con­tenu­ta. Sicu­ra­mente avre­mo un calo nel sec­on­do e, in parte, anche nel ter­zo trimestre del 2020, lega­to all’impossibilità di portare a ter­mine le com­praven­dite le cui trat­ta­tive era­no già iniziate nei mesi prece­den­ti e dovu­to anche al fat­to che in questi giorni non si effet­tuano vis­ite pres­so gli immo­bili e di con­seguen­za è tut­to sposta­to a quan­do l’emergenza rientrerà.

Il ridi­men­sion­a­men­to dei volu­mi potrebbe portare anche ad un ritoc­co ver­so il bas­so dei prezzi.

Ci aspet­ti­amo una leg­gera fles­sione del­la com­po­nente di acquis­to per inves­ti­men­to per affit­ti tur­is­ti­ci alla luce del calo del tur­is­mo, ma non esclu­di­amo che chi è pro­pri­etario di questo tipo di abitazione pos­sa spostar­si sul­la locazione tradizionale.

Sul seg­men­to dell’abitazione prin­ci­pale tut­to dipen­derà da come rea­gi­ran­no le famiglie, le imp­rese. Non dimen­tichi­amo che il mer­ca­to immo­bil­iare ha vis­su­to i suoi momen­ti più dif­fi­cili in cor­rispon­den­za di crisi eco­nomiche con impat­ti impor­tan­ti sull’ occu­pazione e sul­la fidu­cia. L’incertezza, soprat­tut­to se rel­a­ti­va al pos­to di lavoro, è una delle vari­abili che induce pru­den­za e tende a far pro­cras­tinare deci­sioni impor­tan­ti come l’acquisto del­la casa.

Anco­ra una vol­ta, come abbi­amo rib­a­di­to più volte, un ruo­lo impor­tante lo avran­no gli isti­tu­ti di cred­i­to, in par­ti­co­lare con il loro atteggia­men­to ver­so l’erogazione del cred­i­to post-epi­demia. La dura­ta di quest’ultima, delle con­seguen­ti restrizioni e l’efficacia delle manovre di sosteg­no, saran­no tut­ti ele­men­ti deci­sivi per l’economia nazionale e non solo, inci­den­do sug­li sce­nari futuri che adesso sono dif­fi­cili da immag­inare e prevedere.

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